Os municípios, autorizados pela Constituição Federal, têm competência para instituir o ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis) sobre a transmissão de bens imóveis inter vivos.

A base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal do imóvel respectivo, nos termos do art. 38 do Código Tributário Nacional. A expressão “valor venal”, segundo o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do tema 1113 deve refletir o preço efetivamente pago pelo adquirente na venda regular do imóvel, em condições normais de mercado.

No próprio julgamento do tema 1113, o Superior Tribunal de Justiça fixou o entendimento de que o valor declarado pelo contribuinte se presume condizente com o valor venal de mercado do imóvel objeto do negócio. Ou seja, o valor da base de cálculo do ITBI deve ser aquele constante no instrumento que previu a compra e a venda do bem, como por exemplo a escritura pública de compra e venda.

Além disso, segundo o Superior Tribunal de Justiça, tal presunção somente poderia ser afastada com a instauração de procedimento administrativo próprio pelo fisco municipal para o arbitramento da base de cálculo do tributo, com a garantia do contraditório e da ampla defesa.

A ausência de observância do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça abre a possibilidade de o contribuinte buscar o Poder Judiciário no intuito de que a base de cálculo do ITBI seja aquela por ele declarada, constante na escritura pública. Nos casos em que já houver o pagamento do tributo (ITBI), cabe ao contribuinte se socorrer do Poder do Judiciário para declarar a ilegalidade da cobrança sobre base de cálculo apurada de forma unilateral e, por via de consequência, pedir a restituição do tributo pago a maior.