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Para nos ajudar neste assunto, convidamos Samir Buzanelo e Robertinho Medalha, ambos corretores de imóveis em Foz do Iguaçu. 

É fato que o real está em desvalorização, fazendo com que investir no Brasil acabe ficando mais barato. Existem leis que também facilitam esses investimentos no país para os estrangeiros. 

De acordo com um relatório produzido pela Austin Rating, no fechamento de 2020, o real havia encerrado o ano na 6ª posição de moedas mais desvalorizadas.

“O poder de compra em dólar quase duplicou de 2014 para cá. O valor de compra do m2 passou de aproximadamente 6 mil dólares para 3 mil dólares nos grandes centros. Com os mesmos 1000 dólares, é possível comprar 3x mais” afirma Samir.

Outra fonte nos afirma o mesmo, “ Comprar no Brasil está mais barato, muitos estão vendendo suas terras para comprar aqui, 1 hectare de terra é 10.000 dólares no Paraguai, que corresponde aproximadamente a 56.000 reais. Muitos estão comprando apartamentos, terrenos e até terras pela diferença de câmbio”, comenta Antonio Marquezini, empresário no Paraguai. 

Localmente, houve toda uma mudança no mercado fronteiriço, com a fronteira do Paraguai fechada, foi preciso adaptar-se. Pois a grande diversidade em Foz do Iguaçu por muito tempo foi com o foco no comércio do Paraguai, mas acabou que de alguma forma eles precisaram variar seus investimentos.

“Para isso, era preciso fazer um negócio seguro para não correr o risco que foi o fechamento da fronteira por quase 10 meses. Então muitos procuraram imóveis comerciais para alugar, na pegada do mercado brasileiro e tentando praticar um novo negócio. Já outros, aproveitaram o câmbio e fizeram investimentos em imóveis para promover carteira de locação para poder ter um valor entrando no caixa de maneira mais segura e não ficar apenas com dinheiro em mãos trabalhando no Paraguai. Esses foram os gatilhos para a migração de investimentos em Foz e região, a diversificação dos investimentos: seja para montar um comércio em si e não ficar parado durante todo o período que ficaram ou procurar mobilizar em imóveis e buscar montar uma carteira de locação para ter uma rentabilidade melhor que banco.”

Afirma Robertinho Medalha.

O que é carteira de locação: Quando o proprietário tem vários imóveis no mesmo ramo (para alugar) ele faz um investimento analisando o valor de compra com o possível valor de aluguel. Então é um investimento que foi estudado e terá retorno, e esse retorno é a carteira de locação do proprietário.

Existem duas leis sobre o tema, o Projeto de Lei 2963/19 que facilita a compra, a posse e o arrendamento de propriedades rurais no Brasil por pessoas físicas ou empresas estrangeiras, e determina que as áreas rurais deverão cumprir sua função social, para a aquisição de imóveis em áreas indispensáveis à segurança nacional, os compradores estrangeiros deverão obter o assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional. O conselho também deverá ser consultado no caso de compras de terras na Amazônia.

O autor do projeto, Irajá (PSD-TO), diz que é importante para estimular a economia, a geração de empregos e a produção de alimentos no país. Para Irajá, a compra de terras por investidores internacionais pode atrair investimentos ao país de cerca de R $50 bilhões por ano. Parlamentares da base do governo e de partidos de centro apoiaram o projeto, que consideraram importante para o país. 

O senador afirma que, na última década, o Brasil perdeu pelo menos R$ 550 bilhões em investimentos no setor agropecuário por causa de “controvérsias jurídicas” sobre a abertura ao capital estrangeiro.

Porém, também vieram as críticas, o líder do PT na Casa, Rogério Carvalho (PT-SE), afirmou que o projeto não estava maduro o suficiente para ser votado e que a questão era polêmica. Na opinião dele, o projeto entrega a soberania nacional para estrangeiros e põe em risco a performance da produção nacional de commodities, com prejuízo das exportações por empresas nacionais, uma vez que as estrangeiras já produziriam no país.

A PL 2963/19, revoga a lei 5.709/1971 que regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiros, na qual prevê uma série de restrições para que eles possam adquirir terras no Brasil, como a limitação de dimensões das áreas que podem ser compradas e a exigência de autorização prévia do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) para implantação de projetos agrícolas.

Zona rural de Foz do Iguaçu
Área rural de Foz do Iguaçu.

As duas leis se complementam, na questão do tamanho das terras e a posse de propriedade por estrangeiro. A princípio, hoje, a legislação brasileira permite que o estrangeiro com o CPF no Brasil tenha domínio e posse sobre imóveis rurais ou urbanos, com CPF ou CNPJ. Assim a legislação entende o recolhimento de impostos e a contribuição para o desenvolvimento do país.

Mas existem algumas proibições por questão de segurança nacional, e especulação de grandes áreas e de reservas legais de área de mata, e de água.

Então o estrangeiro, fazendo o CPF brasileiro pode fazer a compra e o arrendamento, assim ele tem domínio e posse da propriedade. Porém, existem algumas ressalvas: na questão de tamanho, e regiões de fronteira.

“Já ouvi histórias de corretores mais antigos, era tudo no “fio do bigode”. Depois do Brasil anexar a área do Paraguai, não tinha “dono”. As colonizadoras do RS e de SP vieram piqueteando o mato e fazendo vilas e municípios. Aqui em Foz o exército estava estabelecido faz tempo, mas era mais um entreposto comercial dos rios”. Comenta Samir.

O Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) aponta que 3,98 milhões de hectares de terras agrícolas no Brasil pertencem a pessoas de outras nacionalidades, empresas estrangeiras ou empresas brasileiras constituídas ou controladas por estrangeiros.

De acordo com o Canal Rural, Minas Gerais é o estado com maior concentração de terras compradas por pessoas ou empresas de outras nacionalidades (943,5 mil hectares), seguido por Mato Grosso (402,3 mil hectares) e São Paulo (351,4 mil hectares).

As nacionalidades que têm maior porção de terras brasileiras são portugueses (643,8 mil hectares), japoneses (358 mil hectares), libaneses (259,3 mil hectares) e italianos (136,6 mil hectares). A China é um dos principais países interessados em adquirir terras agrícolas no Brasil. Atualmente, o gigante asiático está na 21ª posição de países com propriedades em território brasileiro, com 9,7 mil hectares.

Distribuição dos imóveis estrangeiros cadastrados pelo Incra e áreas totais
Fontes: Elaboração própria com base em dado do INCRA (2020) e Hage et al. (2012)

Em número de proprietários, a nacionalidade mais incidente entre os estrangeiros donos de áreas rurais no Brasil é a japonesa, com 5.360 donos de imóveis. Os portugueses vêm atrás, com 4.191 proprietários, seguidos por 1.705 italianos.

(Fontes: Agência Câmara de Notícias e Canal Rural).

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